Падение стоимости квадратных метров в соседней Польше не спровоцирует аналогичный "ценопад" в Украине. Эксперты подчеркивают, что отечественный рынок недвижимости работает по кардинально иным правилам, где главным фактором остается жесткий дефицит готового жилья на фоне войны.
Об этом изданию Delo.ua рассказала бренд-менеджерка категории "OLX Недвижимость" Юлия Козар.
По ее словам, сейчас в Украине действует противоположная рыночная логика: предложение стремительно сокращается, в то время как спрос продолжает расти.
Ключевые факторы, толкающие цены вверх:
Дефицит на вторичном рынке. По данным на ноябрь 2025 года, количество объявлений о продаже квартир уменьшилось на 15% в годовом исчислении, а домов — на 2%.
Масштабные разрушения. По состоянию на февраль 2025 года в стране уничтожено или повреждено 95 млн кв. м жилого фонда (данные KSE Institute).
Кризис новостроек. Темпы строительства не перекрывают потери. Застройщикам не хватает финансирования и рабочих, а стройматериалы дорожают. Инвесторы же боятся вкладываться в "котлованы" и ищут только введенные в эксплуатацию объекты.
Эксперты прогнозируют, что вместо удешевления украинцев ждет дальнейший рост стоимости "квадратов". Ситуацию может еще больше "разогреть" возможное прекращение активных боевых действий, когда на рынок выйдет отложенный спрос. Поэтому польский сценарий снижения стоимости жилья в украинских реалиях выглядит невозможным.
Контраст рынков недвижимости Польши и Украины
Отметим, что ситуация на польском рынке жилья, которую эксперты приводят в пример ценовой коррекции, действительно демонстрирует признаки охлаждения после длительного "перегрева". В третьем квартале 2025 года средняя стоимость вторичного жилья в семи крупнейших городах Польши (Варшава, Краков, Гданьск и др.) зафиксировала незначительное падение на 0,91% в годовом исчислении, а в некоторых премиальных районах столицы цены снизились еще ощутимее. Это стало следствием рекордных объемов строительства, высоких ипотечных ставок (около 5,25%) и введения новых правил прозрачности цен для застройщиков, что заставило рынок стабилизироваться.
Украинский рынок движется в диаметрально противоположном направлении из-за физического уничтожения жилого фонда, масштабы которого продолжают расти. По оценкам KSE Institute по состоянию на конец 2024 — начало 2025 года, общая сумма убытков инфраструктуры достигла почти 170 миллиардов долларов, из которых наибольшая доля приходится именно на жилой сектор — около 60 миллиардов долларов. Разрушениям подверглись более 236 тысяч жилых зданий, среди которых 27 тысяч многоквартирных домов и более 200 тысяч частных домов.
Этот фактор создал жесткий дефицит предложения: в 2025 году количество объявлений о продаже жилья в Украине упало на 15%, что на фоне стабильного спроса подтолкнуло медианную цену вверх на 19%. Наиболее стремительное подорожание зафиксировано в относительно безопасных регионах, в частности в Ужгороде цены взлетели на 60%, а в Киеве стоимость однокомнатных квартир выросла на 16%. Поэтому пока Польша борется с избытком предложения, Украина сталкивается с критической нехваткой квадратных метров, что делает невозможным снижение цен в ближайшей перспективе.
