Украинский первичный рынок жилья перезапустился, но претерпел значительные изменения. Теперь застройщики вынуждены искать дополнительные источники финансирования, так как привычную схему с постепенным привлечением финансирования от продаж реализовать не получится – покупателей нет даже в Киеве.
"Сейчас можно говорить о том, что первичный рынок находится в стадии "хирургической" перезагрузки. "Старого" первичного рынка уже больше не существует", – сообщил в комментарии UBR.ua сооснователь и руководящий партнер компании INSPI Development Владимир Семенцов.
Повышение ставки НБУ создаст дефицит готового жилья и кризис недостроев, – эксперт
Несмотря на возобновление строительства на западе, в центре страны и в Киеве, отследить реальную стройку и ее "имитацию" будет сложно: сейчас основная задача у киевских девелоперов – обратить внимание потенциальных покупателей к своим объектам, говорит эксперт.
Однако, по мнению Семенцова, коренные изменения на первичном рынке уже произошли. Немаловажную роль в этом сыграл факт отсутствия покупателей-инвесторов, готовых вкладывать средства в недостроенный объект. Они в свою очередь стали финансово ограничены из-за сложностей ведения бизнеса, иммиграцией или хотят придержать денежные ресурсы до окончания войны.
Со слов эксперта, важным фактором стал также дефицит строительных материалов и отсутствие отлаженной цепочки их поставок, что сопровождается нехваткой квалифицированных строителей. А также отсутствие гарантий безопасности жилья на фоне ракетных обстрелов и сложная экономическая ситуация в стране.
Критичным для девелоперов стало отсутствие достаточного объема собственных денег для полноценного возведения ЖК, и невозможность привлечения банковских кредитов и соинвесторов даже в объекты с готовностью 40% и половиной проданных квартир, отмечает Владимир Семенцов. Также уничтожен механизм рассрочки, что годом ранее помогало реализовать больше половины квартир.
Цены на жилье в долларах должны оставаться прежними: в Киевгорстрое рассказали о подорожании строительства
"Мы понимаем, что в среднем строительство жилого комплекса занимает до двух лет и прибыль обычно рассчитывается на этапе планирования. Фактически большинство девелоперов оказались в ловушке неопределенности, что делает вложение средств на этапе строительства достаточно рискованным", – считает эксперт.
То есть по сути девелоперы на данный момент не могут спрогнозировать объективную цену за квадратный метр и уровень своего дохода. Так возникший в среднем на 15-20% рост цен на стройматериалы прибавляет к стоимости квадратного метра от 5% до 10%.
Тогда как еще в начале 2022 года большинство строящихся в Украине объектов были рассчитаны на постепенное привлечение финансирования от продаж и 50% собственных денег девелопера, сейчас застройщики вынуждены отказаться от реализации на этапе строительства.
В Ирпене и Буче активно распродают недвижимость: сколько стоят квартиры в пригороде Киева
"Украинским девелоперским компаниям придется менять собственными бизнес-процессы, привлекать соинвесторов, менять концепции ЖК… развивать в составе ЖК другие формы недвижимости, например, сервисные апартаменты", – подытоживает Семенцов.
Таким образом, говорит эксперт, основные усилия застройщиков будут сосредоточены на привлечении достаточного финансирования, соблюдении сроков строительства и реализации новых форм инвестирования. Однако ручное управление фондовым рынком и блокирование работы инвестиционных фондов пока не способствуют быстрому включению этого источника финансирования.
