На время военного положения правительство упростило для застройщиков процедуру согласования проектов с госорганами, а также разрешило сдавать в эксплуатацию завершенные объекты без отделки фасада и благоустройства прилегающей территории. Последнее может пригодиться для ускорения передачи прав собственности инвесторам, что важно в условиях приближающегося отопительного сезона. Обязанность благоустройства и отделки фасада при этом сохраняется.
Девелоперы оценивают нововведение положительно, однако некоторые эксперты заявили UBR.ua, что оно сыграет на руку и недобросовестным компаниям. Практически наверняка они воспользуются послаблениями, чтобы начать стройку на охраняемых территориях или даже исчезнуть после сдачи объекта в эксплуатацию, так и не завершив отделочные работы, назвал риски один из собеседников.
Застройщики готовятся к вынужденным скидкам: цены на недвижимость упадут до 25%, – прогноз
"Убрали главный "тормоз" строительства" – как будет работать механизм молчаливого согласия
Принятое еще 24 июня постановление Кабинета министров №722, среди прочего, ввело следующие послабления для застройщиков:
- заказчики строительства смогут начинать проектирование объекта недвижимости без одобрения органов местного самоуправления (ОМС) с последующим получением разрешения на строительство, если спустя 10 дней после подачи заявления о выдаче градостроительных условий и ограничений земельного участка ОМС их не предоставило или не приняло аргументированное решение об отказе в их предоставлении;
- заказчик автоматически получит право на выполнение работ на территориях культурного наследия, если спустя 30 дней после подачи заявки на согласование проектной документации в орган охраны культурного наследия такой орган не утвердит документацию или не предоставит аргументированный ответ в ее согласовании;
- на период действия военного положения и на протяжении 3 месяцев после его прекращения застройщику разрешается переносить сроки выполнения работ по отделке фасадов и благоустройству территорий – кроме транспортных проездов и пешеходных коммуникаций.
"Заказчик строительства делает соответствующую запись в декларации или акте готовности объекта к эксплуатации, в частности, отмечает виды работ по отделке фасадов и благоустройству переносимых территорий и определяет конечную дату, до которой работы будут выполнены", – также указано в постановлении.
Ипотека в Украине умрет? Как повлияет на рынок прощение долгов за уничтоженное жилье
Другими предохранителями от недобросовестных действий застройщиков будут уже действующие местные ограничения и Государственные строительные нормы (ГСН), где "прописаны все вопросы прочности, надежности, пожарной безопасности, инклюзивности и т.д.", приводит слова заместителя министра развития общин и территорий Украины Натали Козловской "Интерфакс-Украина", ссылаясь на пресс-службу ведомства.
Их соблюдение будет контролировать Государственная инспекция архитектуры и градостроительства (ГИАГ), которая продолжит проверять проектную документацию и выдавать разрешение на стройку после экспертизы.
Президент Конфедерации строителей Украины (КСУ) Лев Парцхаладзе, которого также цитирует "Интерфакс-Украина", считает, что упрощения простимулируют всю отрасль. Позитивные оценки нововведению дал в комментарии UBR.ua также сооснователь и управляющий партнер INSPI Development Владимир Семенцов, отметивший, что постановление в первую очередь устраняет коррупционные риски на первичном рынке.
"Ведь очень часто чиновники использовали вопросы предоставления согласия или отказа как банальный "шантаж": не один год говорилось-писалось о том, что начать объект, как и ввести его в эксплуатацию было едва ли не основным источником коррупции. Иногда на полностью готовое здание застройщики в течение нескольких месяцев не могли получить сертификат о его вводе в эксплуатацию, соответственно инвесторы не могли стать полноценными владельцами квартир. Это все репутация, время, деньги и нервы", – объяснил Семенцов.
Покупка недвижимости: как изменились цены с начала года и от чего зависит стоимость квартир
Органы охраны культурного наследия сооснователь INSPI называет "главным тормозом" перед началом строительства – с задержкой в выдаче разрешений, по его словам, за последние два года столкнулось большинство крупных стройкомпаний. Постановление заставит чиновников реагировать на заявки своевременно, а не исчезать на неопределенный срок, полагает Семенцов.
"На мой взгляд, единственное, чего не хватает в этом постановлении – это внимания к нечестным чиновникам. Следовало бы установить определенные последствия непрофессионального выполнения чиновниками своих должностных обязанностей: штрафы, админнаказания, или даже уголовная ответственность. Каждый коррупционер должен знать, чем он рискует", – предложил девелопер.
Злоупотреблений не избежать
Риск продавливания с помощью механизма молчаливого согласия "нужных проектов" недвижимости Владимир Семенцов отвергает и считает, что на этом будут акцентировать внимание лишь заинтересованные в сохранении коррупционного статуса-кво.
Иной точки зрения придерживается адвокат и эксперт рынка недвижимости Юрий Брикайло. Он выразил нам мнение, что упрощения процедуры согласования являются палкой о двух концах – для добросовестных застройщиков они облегчат начало строительства, а для недобросовестных либерализация расширит возможности обхода строительных норм.
"У нас так всегда – упрощения помогают одним в законной деятельности, другим – в незаконной. С охраной культурного наследия у нас совсем беда. Поэтому послабления точно будут использованы для застройки охраняемых территорий. При этом возможности для коррупции постановление не устраняет", – отметил Брикайло, добавив, что у госорганов сохранится возможность выдавать незаконное разрешение на строительство.
Ситуация на рынке недвижимости: в Киевгорстрое рассказали о "военных" тенденциях и изменении спроса
То же касается и переноса сроков по отделке фасадов и благоустройства – непорядочные застройщики и компании-однодневки получат шанс "исчезнуть" после сдачи объекта в эксплуатацию, не завершив работы. Впрочем, такое послабление будет более актуальным ближе к началу отопительного сезона, когда появится необходимость обеспечить покупателей жильем до зимы, полагает Брикайло.
Оживет ли "первичка" после послаблений КМУ
В то же время упрощения, касающиеся ускоренной выдачи разрешений на проектную документацию для объектов нового строительства, вряд ли активизируют рынок первичной недвижимости, все еще находящийся на паузе из-за последствий войны – ее рисков, нарушения логистики, сильного удорожании стройматериалов.
"Крупным застройщикам постановление может помочь оформить пакет документов для новых площадок на будущее. Но сейчас начинать новое строительство прямо с котлована – очень рискованно. Учитывая курс доллара и удорожание стройматериалов компаниям будет сложно даже просчитать стоимость проекта, квадратного метра и сумму необходимых инвестиций", – подчеркнул Брикайло.
По его наблюдениям, сейчас компании в основном возвращаются к достройке тех зданий, которые находятся на поздних стадиях возведения.
В Буче начали достраивать и продавать недвижимость в новых ЖК: сколько стоят квартиры
Такие проекты могут быть в большей мере оплачены инвесторами. Продаж новых квартир сейчас практически не происходит, помимо западных регионов страны, полагает Брикайло.
"Я лично не сталкивался с новыми покупками, хотя слышал, что они происходят. Вероятно, это люди, которые ранее планировали приобретение жилья, и сейчас на фоне девальвации гривны могут совершить более выгодную покупку за валютные сбережения. Но, по-моему, это очень преждевременный оптимизм со стороны инвесторов, учитывая продолжающуюся войну и приближение осенне-зимнего периода. Думаю, что информация об активном возобновлении продаж не соответствует действительности", – считает адвокат.
Достройкой объектов компании, помимо выполнения своих обязательств, могут также демонстрировать присутствие на рынке даже в военное время и таким образом стимулировать продажи, предположил специалист. Схожую оценку озвучивали нам и другие эксперты, а один из них даже заявил, что отдельные компании в этих целях фиктивно выводят работников на объекты, хотя на самом деле работы фактически не осуществляют.
